12、征购土地（2）

杨玉琴、林艳22日星期一为招待刘集村的书记、村长和詹局长忙碌了一天。

23日上午10:00时按照预定的时间林艳趋车到刘集村将村委会刘书记接到公司。

在杨玉琴的办公室林艳将汪健介绍给刘书记。

林艳向汪健介绍道：“刘书记是刘集村的三届老书记，与区、镇领导关系相当熟悉，是村里的拍板定钉人物。”

汪健、杨玉琴与刘书记互相握手道好。

刘书记落座后，秘书张小姐沏上一杯浓茶，双方开始商谈着具体的合作事宜。

汪健向刘书记递上一份中鼎企业的复膜彩色宣传册后，简单地介绍了公司的情况并表示出与刘集村强烈的合作愿望。汪健还高度赞扬了刘甸经济开发区的大好前景及刘集村所处的地理位置，高度赞扬了刘村长的改革开放精神及招商引资能力，期望刘书记在双方合作中扮演举足轻重角色。

得到厚待及赞赏的刘书记表示出极大的合作热情及定能促成合作成功的角色能力。

“杨董的厚待及合作热情使我深受感动。这150亩地是我们村临公路边仅有的一块地，原准备留作村里办企业自用。既然你们是詹局长的朋友，又由詹局长引荐介绍了你们，我们就不是外人了。何况你们的投资对我们村和开发区招商引资都有帮助，经村委会研究同意由我与贵公司洽谈具体的出售征用事宜。价格前天我已与杨总说了个意向，每亩控制在12万元以内，有什么想法及问题不妨请汪总、杨董明说，我们大家探讨。”刘书记在汪健的赞扬声中率先直奔主题。显然，在此之前，杨玉琴和林艳的前期工作使刘书记记忆犹新。

“我与贵公司洽谈”“明说”“大家探讨”刘书记的话语给了汪健启示。联系到今日刘书记只身单人专程到本公司来，汪健料知杨玉琴和林艳昨天的招待“攻关”工作起到了效果。

汪健不慌不忙地抽出一支“中华”牌香烟递给刘书记，自己点燃一支“555”牌香烟，深吸一口后慢悠悠地说道：“对于征用购买土地的程序、方法我们不太熟悉。在探讨具体事宜之前我想请教刘书记几个问题，以便我们决策。”

“没问题。问吧！既然是詹局长的朋友，我们就是一家人。他是专家，是决不会让你们吃亏的。”刘书记不以为然，信誓旦旦地答道。

“好。我就说了。一是每亩12万元是否包括村里各种补偿费用及土地办证费用？除此以外还有无其它费用？二是土地出让后村里每亩能得到多少补偿？除补偿外村里还有没有其它的政策性帮扶或福利补贴？村干部或引资人有无奖励？三是根据你们土地出让的经验和土地办证的规定，最低付款多少后能办证？”见刘书记不以为然，颇有亲密无间的神情，汪健直接了当地询问了需要了解和掌握的几个主要问题。

“每亩12万元已是当地最低出让价格，这还需土地局和镇党委认可方能确定。至于各种费用已包括在每亩12万元之中，不另行收取其它任何费用。一般来说足额付款后才能办理土地证。”

刘书记喝了一口水后继续说道：“土地出让后村里每亩可得到2.5万元的青苗费和土地征用补偿费，你所说的政策性帮扶、福利、奖励等均没有。”

“这就怪了。村里只得到2.5万元的补偿，政府却收走9.5万余元，真是不公平，这种出让补偿政府有标准明文规定吗？”汪健的语气里显得为村里忿忿不平。

“这你就不知道了。这9.5万余元中除按国家有关标准收取外，相当一部分是区和乡镇截留了，就连土地局都有一部分收入。”林艳是是而非地说道。

“林主任说得没错。到底是詹局长的朋友，对这些问题了解得清清楚楚。不瞒你们说，去年初我们以每亩6万元转让时，给村里的补偿也是2.5万元，以后涨到8万、10万，现在涨到12万甚至15万给村里的补偿还是2.5万元。说实话各村村委会都有很大意见，眼前大家都不愿出让土地，但政府提了要求，大家也没有办法。至于区、镇是怎样截留分配我们是不知道的。现在开发区的行政机构尚未设立，暂由区招商引资办在管理，镇政府要求我们各村加快招商引资进度，否则开发区行政机构设立之后，镇政府就没有权力和收入了。”见林艳说得是那样地清楚明白，刘书记来了个竹筒里倒豆子，并流露出不满的情绪。

“看来招商引资、出让土地村里是有怨言和苦衷的。村官们更是清贫，连起码的奖励政策都没有。”此时汪健开始考虑要按照既定的方案，策略性地逐步引导刘书记进入设计的话题和合作模式中。

“没错。现在的招商引资对于村民和村干部没有任何的经济帮助，但又不能不做，这是工作考核的一项重要内容。”刘书记一副无奈的神情。

“你们现在美其名曰招商引资实际就是出让土地，能不能变换一下其它形式呢？”汪健引导性地询问道。

刘书记丈二和尚，摸不着头脑，不置可否。

“比如说共同投资合作办企业。”汪健进一步地引导道。

“谈何容易啊！出让土地补偿的收入按人头标准分配到村民手中，村里节余的少量资金既要安排村干部的工资和日常的经费，还要考虑村里的突发事件及村民的关键福利，一年到头紧紧巴巴的，哪来的资金投资，更无法谈论合作。”刘书记更是一副无奈的神情。

“我有一个想法既可以实现合作，还能增加村里的收入，而且与招商引资不妨。只是刘书记可能没有办过，也没有想过。不知刘书记有没有这种气魄？”汪健试探着刘书记的反应。

“什么样的想法？说来听听，咱们探讨探讨。只要能增加村里的收入，不违背招商引资的原则，能向镇党委交待，都可以偿试。就是侵犯了上面某些人的利益，只要没有原则性的问题，料他们也不至于把我怎么办？”刘书记仗着自己五十二岁的年龄，当了十五年村支书的资历，加上镇委书记是他嫡亲的侄儿，在村里的一些重大问题上经常是独断专行，处理事务上是踩线不过线，镇领导及村干部拿他没法。经汪健这么一激，加上内心确想在这块土地的出让上变通一下方法，于是说出了这番似柔似钢的话语，也发泄了自己心头的怨气。

汪健早已从林艳那里了解了刘书记的背景及性格，还知道区土地局的詹局长是刘书记的亲家公爹。刺激他一下是为了让他表明态度，达到引鳖入的目的。

汪健向刘书记详细地叙述了合作的方法及实现合作的步骤。刘书记似乎没有弄明白，似懂非懂地点着头，但却不知如何应答。

汪健再次简单明了地叙述了合作的方法及实现合作的步骤后，说道：“简单地说，就是双方签定两份合作协议。一份是便于对上级交待的公开的合作协议书，主要内容是由刘集村以150亩土地，每亩3万元的价值总计450万作为投入，中鼎公司以人民币1000万元作为投资，双方共同发起成立注册资金为1450万元的中鼎服饰有限公司，目的是使土地使用权证办理到中鼎服饰有限公司名下。另一份是你我两家合伙者私下签订的退股协议书，协议主要内容是刘集村鉴于某种原因要求将己方的股权转让给第三方，第三方以人民币450万的总价格收购刘集村出让的股权，资金一次付清。除此之外，由于村干部的辛苦清贫，在此基础上我们将适当考虑村干部的利益。”

不等刘书记回应，汪健接着又说：“这里有两个问题刘书记应弄明白，以备向上、向下便于做工作。一是必须向上级领导和主管部门说清楚合作协议书中所确定的每亩3万元是净值投入，村里是不承担集体土地转为国有土地的国家征收费用及土地使用权证的办证费用的，若把这些费用加上去每亩也达到近10万元，如果没有价格优势对方是不愿意合作的。当然这需要刘书记和我们共同做工作。二是要向村干部和村民说清楚的退股时以每亩3万元一次性支付现金，兑现快，少了区、镇各级及相关部门的层层盘剥和雁过拔毛，而且在原补偿价值2.5万元的基础上每亩增加了0.5万元，150亩地村民共增加收入75万元。我想这点村民是高兴的。”这时汪健实际是在做刘书记的工作，通过算账，鼓动刘书记的热情，调动刘书记的积极性。

“这实际就是以合作的名义将土地使用权证办到合资公司名下，然后套现。这样既降低了你们购买土地的成本，又增加了村民的收入，这叫巧立名目，若能这样当然是好。但不知这样能否行得通，弄得不好我这书记恐怕做不下去了。看来得从长计议。”刘书记领会了汪健提出的方法，却显示出一副为难的样子，是否采纳这种方法却又道出模凌两可的态度。

这种方法的好处刘书记只说对了一部分，刘书记没看到的另一部分对汪健和杨玉琴来说至关重要，那就是不需支付土地费用就能将土地划为自己公司名下，然后以土地融资贷款支付退股款项。这样既缓解了土地购买资金的压力，又取得了土地资源，融贷资金退股的余额还可增加公司的资金存量。

凭着近年来本村周边土地出让的经验，刘书记知道除非按正常的征用标准和手续办理征用，否则凡是变通方法的征用者都会采取一些非常的方法达到其目的的。在前几次村里土地征用的过程中，由于多为区、镇领导直接干予及自己与征用方涉情不深，村民、村干部的利益均未得到照顾，更谈不上受惠。今天对方既然明确表示“适当考虑村干部的利益”，就说明对方已有所安排。但这种安排的标准是多少？方法上又如何实现？是否值得他予以配合达到以变通的方法实现其征地的目的，他还未得到准确的答案。刘书记还盘算着：这是自己村临路边的最后一块有价值的土地，在可能的情况下为村民争取一些利益，自己与村干部也得到一些实惠也未尚不可。何况自己也可能是最后一届村支书了，以后恐再无此机会了。他了解詹局长与对方深厚的感情，22日杨玉琴和林艳的招待及汪健今天所说的想法已给自己的盘算提供了实现的机会和可能。

汪健注意到刘书记的这番迟疑是利益尚不明确所致，知道只要恰到好处地明确了利益，余下来就是双方如何配合实现征用目标的方法与步骤了。

汪健觉得自己的角色任务已完成，向杨玉琴和刘书记说道：“今天服装公司签约，我与林主任中午有应酬，不能陪刘书记了，由杨董陪刘书记。征地合作中的余下事宜由杨董与刘书记细谈。”说完起身从包里拿出一包“中华”牌软包装香烟递给刘书记。

这是汪健与杨玉琴商定好的方法与步骤。当刘书记明白和接受了汪健提出的具体办法后，由杨玉琴与刘书记及詹局长等一对一商谈个人利益问题，避免不必要的顾虑和问题。

刘书记起身接过香烟与汪健和林艳道别。